با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قرارداد‌های پیش فروش ساختمان از رونق زیادی برخوردار شده است. با نگاهی به آمار حداقل یک دهه اخیر بازار مسکن می‌توان به این نتیجه رسید که همزمان با افزایش قرارداد‌های پیش فروش مسکن، اختلافات حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید و پیش فروش آپارتمان مکمل یکدیگر بوده و توسط افراد جامعه انجام می‌شود تا بازار املاک داغ بماند.
برخی شرایط در قرارداد‌های پیش فروش آپارتمان می‌تواند از مشکلات حقوقی جلوگیری کند. برای این منظور طرفین باید در تنظیم قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان دقت لازم را داشته باشند زیرا در این معامله ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار بتواند با یک نگاه و با یک عبارت ساده تمامی امکانات ملک را بسنجد. همچنین شاید تنها توافق شفاهی ابهامات طرفین را برطرف نکند و برداشت هر فرد از توافق متفاوت باشد و در نهایت منجر به اختلاف شود؛ بنابراین کلیه شرایط و قرارداد‌ها باید توسط طرفین نوشته و امضا شود.
نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان
نکته اول
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد، شماره شناسنامه، آدرس، شماره تماس و... مشخص شود و همچنین فروشنده چه سمتی دارد. و اینکه آیا می‌تواند در مورد ملک معامله کند یا خیر. فروشنده ممکن است مالک زمین و صاحب سند باشد یا شاید هم سازنده ملک باشد که بر اساس توافقات از آپارتمان در حال ساخت سهم دارد. بنابراین مهم‌ترین مسأله در ابتدای کار این است که مشخص شود فروشنده می‌تواند ملک را واگذار کند یا خیر.
بسیاری از مشکلات حقوقی، ناشی از بی‌توجهی خریداران است که مدارک فروشنده از قبیل سند ملک، قرارداد ساخت و ساز یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده را مطالعه و بررسی نمی‌کنند. اسنادی مانند شناسنامه و کارت ملی با هم تطابق ندارند و حتی برخی این مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاک واگذار می‌کنند که منشأ اختلافات و تخلفات فراوانی است.
نکته دوم
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان، مشخصات معامله است که باید با دقت و جزئیات کامل باشد. شامل متراژ، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی. در ادامه معامله ملحقات آپارتمان که معمولاً جزء ملحقات ملک می‌باشد ذکر شود؛ شامل اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و... می‌باشد و ترجیحاً پارکینگ و انباری نیز ذکر شود.
نکته سوم
در بند بعدی این قرارداد مشخصات ملک اعم از نقشه و تعداد اتاق خواب، کمد، مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتور، آیفون، درب، کلید و پریز، کولر) ذکر شود. ، کابینت، سرویس بهداشتی و... هر کدام از موارد آن ممکن است باعث اختلاف و مشکل شود.
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان می‌باشد که باید به موارد زیر اشاره کرد: کاربری، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحد‌ها، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی، سیستم گرمایش و سرمایش. می‌توان گفت ضمانت اجرای این تعهدات در صورتی که ملک فاقد هر یک از این شرایط باشد قیمت معامله طبق نظر کارشناس کاهش می‌یابد و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.
نکته چهارم
قیمت ملک و نحوه پرداخت آن نیز از مواردی است که باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان با دقت و جزئیات اعلام شود. معمولاً بهترین روش این است که خریدار بر اساس پیشرفت کار، بخشی از قیمت را ملزم به پرداخت بخشی از قیمت می‌کند و با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص شده است، خریدار ملزم است. برای پرداخت اقساط خود؛ در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند به خود حق فسخ بدهد یا خسارت روزانه تعیین شود و یا به تعداد روز‌های تأخیر فروشنده، تحویل مال را به تأخیر بیندازد.
معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌شود.
نکته پنجم
موضوع دیگری که در الزام به تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد این است که آیا متعهدله و فروشنده برای این موضوع سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند دارند یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی برای صاحب سند تعهدی ایجاد نمی‌کند و این خود موجب بروز مشکلات زیادی برای طرفین می‌شود.
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین موعد تحویل ملک است که برای آن باید ضمانت حسن انجام کار قطعی داده شود. در صورت تأخیر، خریدار می‌تواند تمام زیان خود را جبران کند. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن سروکار دارند، سعی می‌کنند زمان تحویل ملک را برای جذب خریدار کوتاه کنند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود عمل کنند که این امر موجب ضرر خریدار می‌شود که قصد سکونت در آن را دارد. اموال وی و هر روز تأخیر موجب عسر و حرج و ضرر مالی برای وی می‌شود، یکی از بهترین ضمانتها برای انجام تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک برای جبران خسارت خریدار است.
مزایای پیش خرید آپارتمان
به طور کلی می‌توان به افرادی که پول لازم برای خرید خانه را ندارند، پیش خرید آپارتمان پیشنهاد داد.
یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان این است که این خانه‌ها قیمت کمتری نسبت به خانه‌های موجود دارند. این مقدار بین ۱۰ تا ۳۰ درصد است.
کسانی که قصد خرید این خانه‌ها را دارند می‌توانند قرارداد اقساطی ببندند و پول خرید مسکن را به صورت اقساطی پرداخت کنند. این نوع پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از پرداخت یکجای کل پول است.
از آنجایی که خانه هنوز به طور کامل تکمیل نشده است، خریدار می‌تواند نظرات خود را حتی در روند ساخت خانه اعمال کند و مطابق میل خود از مصالح به کار رفته در ساخت خانه استفاده کند.
معایب پیش خرید آپارتمان
درست است که در بالا مزایای زیادی برای پیش خرید آپارتمان وجود دارد، اما بهتر است قبل از تصمیم‌گیری در مورد پیش خرید آپارتمان، با معایب آن آشنا شوید:
در خرید آپارتمان معمولاً خریدار و فروشنده تفاوت‌های زیادی با هم دارند.
در زمان پیش خرید، آپارتمان‌ها هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند و به همین دلیل تمام معایب آن‌ها در زمان ساخت قابل مشاهده نیست.
در پایان دوره ساخت، ممکن است خریدار از ملک راضی نباشد. همچنین ممکن است خانه آنطور که خریدار تصور می‌کرد نباشد.
شاید فروشنده توانایی اتمام خانه‌ها را نداشته باشد و به همین دلیل آن را ر‌ها کرده و فرار کند. این اغلب هنگام پیش خرید آپارتمان دیده می‌شود. اینجا خریدار فقط یک خانه نیمه کاره دارد که نمی‌تواند در آن سکونت کند.
خسارت ناشی از معایب گفته شده را می‌توان با بررسی پیشینه سازنده به حداقل ممکن رساند.
